黄冈市人民政府关于印发黄冈市农村村民建房管理暂行办法的通知
各县、市、区人民政府，龙感湖管理区、黄冈高新区管委会、黄冈白潭湖片区筹委会、白莲河示范区管委会，市直各单位：
《黄冈市农村村民建房管理暂行办法》经市人民政府第137次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
2021年1月12日
黄冈市农村村民建房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范农村村民建房管理，节约集约用地，切实保护农用地，改善农村人居环境，建设美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖北省土地管理条例》《湖北省城乡规划条例》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》《黄冈市违法建设治理条例》等有关法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市行政辖区内的农村村民建房（包括原址翻建、改扩建、异址新建）管理，适用本暂行办法。
第三条 农村村民建房管理，应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜的原则，符合安全、适用、环保、美观的要求，体现乡村风貌。
第四条 充分利用增减挂钩政策，对空心村进行改造，进一步盘活存量建设用地，优先用于农村村民建房。
第二章 职责分工
第五条 各级各部门要在党委政府的统一领导下，按照“市级指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的原则，切实履行职责，确保村民建房管理依法科学有序进行。
第六条 县（市、区）人民政府承担属地管理责任，负责统筹本行政区内农村村民建房管理工作，全面组织领导本行政区内违法建设治理工作，充实专业技术力量，落实管理经费，出台农村宅基地管理办法（细则）。
第七条 乡镇人民政府负责组织编制村庄规划，承担农村建房审批、巡查监管工作，耕地占补平衡工作，查处未依法取得建房规划许可或未按照建房规划许可的规定进行建设的行为，设立审批服务窗口，建立联审联办制度，公布流程要件，核发农村宅基地批准书，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表，负责对农房建设施工质量安全管理。
第八条 县（市、区）人民政府农业农村主管部门负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报同级自然资源主管部门，参与编制国土空间规划和村庄规划。
第九条 县（市、区）人民政府自然资源和规划主管部门负责国土空间规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批等相关手续，依法办理农民住宅的不动产确权登记。
第十条 县（市、区）人民政府林业主管部门负责对农村村民建房涉及使用林地的管理。对符合政策建房的，应当不占或者少占林地，从严控制占用天然林、生态公益林地。确需占用的，依法办理使用林地审核审批手续。
第十一条 县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，推介特色乡村建筑，组织开展农村工匠培训，指导乡镇人民政府做好农房建设质量和安全管理等工作。
第十二条 县（市、区）人民政府财政、生态环境、城管等主管部门按照各自职能职责，负责农村个人建房指导、监督等管理工作。
第三章 建设管理
第十三条 发挥规划引领作用。各地在编制国土空间规划时，要结合农民建房用地空间，安排一定数量的年度用地计划，合理科学地划定村庄集中建设区，适度引导农村群众相对集中居住，从而让宅基地审批有规可依，对农村群众合理的宅基地需求应保尽保。
第十四条 城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：国（省）道不少于30米，县（乡）道不少于20米，村级道路不少于10米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；在铁路沿线建房的，拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于50米。
第十五条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，依据规划进行房屋建设，新建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。依据乡、村庄规划，在乡、村规划区内建设私宅的，每户建筑层数依据规划原则上不超过三层；不得使用钢结构屋顶改造加层；私宅（含院落、附建等）建筑风格应当与周边环境保持和谐统一。不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，乡镇人民政府可结合当地实际，采取集中建设公寓楼等措施保障农村村民实现户有所居。
第十六条 禁止在农村下列区域新建、改扩建个人住宅：
（一）永久基本农田保护区；
（二）生态保护红线内；
（三）江河湖泊库区保护范围；
（四）电力高压走廊以及铁路公路两侧建筑控制区；
（五）有重大地质灾害以及安全隐患区；
（六）城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域；
（七）法律、法规规定的其他禁止建房区域。
第十七条 符合下列条件之一的村民，可以申请个人住宅建设：
（一）现有住房无法满足住房需求，具备分户条件的；
（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；
（三）原有住房因灾毁需要重建的；
（四）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行搬迁的；
（五）现有宅基地面积尚未达到相关文件规定的限额标准需扩建的；
（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十八条 村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合国土空间规划的；
（二）不符合村庄规划的；
（三）不符合“一户一基”规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的；
（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
（五）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。
第十九条 村民申请宅基地建房（含改扩建），应当持下列材料向村民小组或者村级组织提出申请：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表（审批表）；
（二）申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；
（三）属于拆旧建新的，对于异地建设的需提供原宅基地土地使用证和同意自愿退出原宅基地并交由村集体调剂处理的承诺书。
第二十条 农民申请、村组审核。新建、改扩建农村住房，村民向所在村民小组或村民委员会提出书面申请。村民小组收到申请后，在5个工作日内完成本小组村民讨论或者征求本小组村民意见，并报村级审核，获得通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置和村部予以公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织出具意见，将相关材料报送乡镇人民政府。
第二十一条 乡镇人民政府负责审批。乡镇人民政府要设立一个窗口受理，建立乡（镇）农经（农业农村）、自然资源和规划、城乡建设等机构联审联办的审批机制。乡镇人民政府根据相关联审机构提出的审批建议以及有关部门的意见，对农户宅基地申请进行审批。予以批准的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。乡镇人民政府应在每季度首月5日前将上季度审批情况报县级有关主管部门和单位备案，建立宅基地用地建房审批管理台账。
第二十二条 施工放线。申请人应当持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》向乡镇人民政府申请开工放线。乡镇人民政府应当组织相关人员，会同村民委员会有关人员到现场进行免费定位放线。未经定位放线的，村民不得擅自动工建设。
第二十三条 强化监管。各地要依法组织开展农村宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。村级组织对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止，设立村级宅基地协管员。各有关部门、乡镇人民政府和村级组织要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责。
第二十四条 竣工验收。建房村民或村级组织应当将竣工验收时间告知乡镇人民政府，提出用地和规划验收申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请后及时组织相关人员到现场核实验收，验收合格的，由乡镇人民政府出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
第二十五条 登记发证。建房村民凭《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》及相关资料，可向自然资源和规划主管部门申请办理不动产登记。
第四章 风貌管控
第二十六条 农村宅基地和农房，应当反映黄冈历史文化传承，突出地域建筑特色。
第二十七条 加强环境风貌管控，尊重村庄传统选址格局，尊重现状地形地貌，保护自然景观要素，严禁在建设过程中大填大挖，破坏环境。
第二十八条 加强历史文化风貌管控。在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨等自然历史文化资源的村庄建房的，应当尊重和保护村庄传统肌理脉络、山水田园空间格局、建筑风貌等，建造用材、色彩应与村庄整体环境相协调。
第二十九条 全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑，按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经纳入保护名录的农村历史建筑，不得擅自拆除、迁移。村落范围内的古树名木和天然大树应当予以保护，未经批准不得砍伐、移栽。
第三十条 每个自然村，可依据村庄规划，由村民集体决策统一从住房和城乡建设主管部门编制和推广的农村住宅图集中选择同一建筑色调风格的住宅，形成整体美观和谐的风貌。
第五章 法律责任
第三十一条 对违法违规占地建房行为，由相关主管单位依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定进行处理。
第三十二条 县、乡（镇）两级人民政府、农村基层组织和相关部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
